難度指數:★★★☆☆
一、何謂「預告登記」？並請闡釋土地法所定預告登記之效力。（25 分）
[擬答]
(一)預告登記之意義：
預告登記係指預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。
(二)預告登記之效力：
1.相對無效：
預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
2.競合處理：
預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。
◎相關法條:土法§79-1
(圖片出處: pixabay.com)
二、試依平均地權條例及其施行細則之規定，說明實施市地重劃時，對於重劃前土地所存在之他項權利如何處理？（25 分）
[擬答]重劃前土地所存在之他項權利如何處理，平均地權條例及其施行細則之規定略有不同，分述如下：
(一)平均地權條例：
1.地上權、農育權、永佃權及不動產役權：
地上權、農育權、永佃權及不動產役權因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。地上權人、農育權人、永佃權人或不動產役權人得向土地所有權人請求相當之補償。
2.抵押權或典權：
(1)重劃分配土地者：土地建築改良物經設定抵押權或典權，因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。抵押權人或典權人得向土地所有權人請求以其所分配之土地，設定抵押權或典權。
(2)重劃未分配土地者：實施重劃未受土地分配者，其原設定抵押權或典權之權利價值，由重劃機關在不超過土地所有權人應得補償之數額內予以協調清理。
(二)平均地權條例施行細則：
1.邀集協調及轉載：
重劃前土地已設定他項權利而於重劃後分配土地者，主管機關應於辦理土地權利變更登記前，邀集權利人協調，除協調結果該權利消滅者外，應列冊送由該管登記機關按原登記先後轉載於重劃後分配之土地。其為合併分配者，他項權利之轉載，應以重劃前各宗土地面積比率計算其權利範圍；他項權利為地上權、農育權、永佃權、不動產役權或典權者，並應附具位置圖。
前項轉載，應通知他項權利人。
重劃前土地經辦竣限制登記者，準用前二項規定。
2.重劃未分配土地者，抵押權或典權之處理：
實施重劃未受分配之土地上原設定抵押權或典權之權利價值，主管機關應於重劃分配確定之日起二個月內，邀集權利人協調，達成協議者，依其協議結果辦理；協議不成者，應將土地所有權人應得補償地價提存之，並列冊送由該管登記機關逕為塗銷登記。
◎相關法條:平權§64、64-1、平權細§91、§92
三、試比較土地法與土地徵收條例有關收回權規定之差異。（25 分）
[擬答]
(一)適用原則不同：
依土地徵收條例第61條，本條例施行前公告徵收之土地，其申請收回，仍依施行前之規定辦理。故應以該條例於民國89年2月4日公布實施日為劃分界線，於該日以前公告實施之徵收，適用土地法或其他法律之規定；於該日以後公告實施之徵收，則適用土地徵收條例，先予陳明。
(二)土地法之規定：
1.私有土地經徵收後，有左列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰
(1)徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者。
(2)未依核准徵收原定興辦事業使用者。
2.直轄市或縣（市）地政機關接受聲請後，經查明合於前項規定時，應層報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於六個月內繳清原受領之徵收價額，逾期視為放棄收回權。
3.第一項第一款之事由，係因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。
4.私有土地經依徵收計畫使用後，經過都市計畫變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
(三)土地徵收條例：
1.被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣(市)主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第二百十九條之規定：
(1)徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者。
(2)未依核准徵收原定興辦事業使用者。
(3)依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者。
2.該管直轄市或縣(市)主管機關收受申請後，經查明合於前項規定時，應報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於六個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。
3.第一項第一款之情形，係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地。
4.第一項第一款所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。但依其事業性質無需興建工程者，不在此限。
◎相關法條:土法§219、土徵§9、§61
四、甲學生立志將來以地政士為業。試問：甲應具備那些要件後，始得以地政士身分執業？又，不得充任地政士之消極資格為何？請依地政士法之規定，分別說明之。（25 分）
[擬答](一)地政士執業之要件：
1.地政士證書：
經地政士考試及格者，得檢具申請書及資格證明文件，向中央主管機關申請核發地政士證書。
2.開業執照：
(1)地政士應檢具申請書及資格證明文件，向直轄市或縣(市)主管機關申請登記，並領得地政士開業執照，始得執業。
資格證明文件指：a.中華民國國民經地政士考試及格，並領有地政士證書。b.地政士法施行前，依法領有土地登記專業代理人證書。
(2)直轄市或縣(市)主管機關於地政士登記後，應公告與通知相關機關及地政士公會，並報請中央主管機關備查。
3.設立事務所：
(1)地政士應設立事務所執行業務，或由地政士二人以上組織聯合事務所，共同執行業務。
(2)事務所，以一處為限，不得設立分事務所。
(3)地政士事務所名稱，應標明地政士之字樣。
4.加入公會：
(1)地政士登記後，非加入該管直轄市或縣 (市) 地政士公會，不得執業。但地政士法施行後，各直轄市、縣 (市) 地政士公會成立前，地政士之執業，不受限制。
(2)地政士公會不得拒絕地政士之加入。
(3)地政士申請加入所在地公會遭拒絕時，其會員資格經人民團體主管機關認定後，視同業已入會。
(二)充任地政士之消極資格：
有下列情事之一者，不得充任地政士；其已充任者，中央主管機關應撤銷或廢止其地政士證書：
1.曾因業務上有詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑一年以上刑之裁判確定者。
2.受地政士法所定除名處分者。
3.依專門職業及技術人員考試法規定，經撤銷考試及格資格者。
◎相關法條:地政士§4、§5、§6、§7、§12、§13、§33
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