土雞觀點:
107年度地政士的土地法考題，除了第一題是實例題外，其餘三題皆是考對法條的熟悉度，尤其是第二題跟第四題可以說是送分題，答題的篇幅也不大，應該滿好拿分的!但要注意的是時間的分配，第一題考登記的效力，雖然是實例題，但也算是很基本的考點，程度比較好的同學可能會有很多墨水可以寫，如果沒控制好篇幅影響到後面搶送分題的時間就不妙了!這次的考題中規中矩寫的話應該可以拿到60分以上的分數。
一、我國土地法地籍編及民法物權編相關規定，不動產物權登記係採登記生效主義，非經依法登記不生效力。試問某甲擅將某乙所有土地移轉登記於甲自己名下所有，並設定抵押權登記給善意之某丙，則某乙能否訴請塗銷某甲之所有權移轉登記及某丙之抵押權登記？（25 分）
[擬答]
(一)我國土地登記之公信力:
我國土地登記之效力，可分為公示力、推定力、估信力及對抗力。關於公信力的部分，按土地法第43條，依本法所為之登記，有絕對之效力；次按民法第759-1條第二項，不動產物權已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原物權登記不實而受影響。準此，可見我國土地登記之公信力，係為保護交易安全，非為於保護交易相對人之必要外剝奪真正權利人之權利，合先敘明。
(二)本題情形:
1.乙得訴請塗銷某甲之所有權移轉登記:
我國不動產物權變動的生效要件，需有物權合意及登記完成，本題甲擅將某乙所有土地移轉登記於甲自己名下所有，雖完成登記，但當事人間並無物權合意，故真正權利人為乙，乙得訴請塗銷某甲之所有權移轉登記。
2.乙不得訴請塗銷某丙之抵押權登記:
丙為善意第三人，因信賴登記，向甲設定抵押權，於登記完畢取得抵押權，受我國登記之公信力保護，其取得之抵押權，不因原登記不實而受影響，故以不得訴請塗銷丙之抵押權。
◎相關法條:土法第§43、民§759-1
(圖片出處: pixabay.com)
二、依法照價收買之土地，地上如有農作改良物，主管機關應如何估定補償？試依平均地權條例相關規定，述明其估定之基本原則。（25 分）
[擬答]
農作改良物補償之估定原則，係以該農作物孳息相距成熟時之時間做為判斷標準，依平均地權條例說明如下:
(一)孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟時之孳息估定之。
(二)孳息成熟時間在收買後一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。(平均地權條例第33條參照)
◎相關法條:平權§33
三、需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，應先與所有權人踐行何種具體作為始為適法？試依土地徵收條例之規定，詳予述明之。（25 分）
[擬答]
需用土地人申請徵收土地或土地改良物之前置作業有進行公益性及必要性評估、舉行公聽會、經目的事業主管機關許可、協議價購，協議不成使得進入勘查。茲就與所有權人有關且須踐行之舉體作為部分說明如下:
(一) 舉行公聽會:
土地徵收之法理乃係國家為公益行使上級所有權強制取消私有權之行政行為，與人民財產權益息息相關，顧國家在發動徵收前固然必須有讓人民了解徵收計畫、且讓人民充分表達意見的機制，鑒於土地徵收條例之下列規定:
1.需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行至少二場之公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見。但因舉辦具機密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會者，不在此限。
2.特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證。
3.需用土地人興辦之事業，原則上須經目的事業主管機關許可。其無須報經目的事業主管機關許可者，除有因舉辦具機密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會者，不在此限者外，應於與所有權人協議價購或以其他方式取得前，先舉行公聽會。
(土地徵收條例地10條參照)
(二) 協議價購:
土地之徵收應為最後手段，土地徵收條例之規定如下:
1.需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依土地徵收條例申請徵收。
2.前項協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達成協議，應記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管機關。
3.協議價購，依其他法律規定有優先購買權者，無優先購買權之適用。
4.協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。所稱市價，係指市場正常交易價格。(土地徵收條例地11條參照)
◎相關法條:土徵§10、§11
四、直轄市或縣（市）主管機關依地政士法之規定，在那些情形之下，不發給地政士開業執照，其已領者，撤銷或廢止之？（25 分）
[擬答]
依地政士法地11條，有下列情事之一者，不發給開業執照；已領者，撤銷或廢止之：
(一)經撤銷或廢止地政士證書。
(二)受監護或輔助宣告尚未撤銷。
(三)受破產宣告尚未復權。
直轄市或縣（市）主管機關為前項之撤銷或廢止時，應公告並通知他直轄市、縣（市）主管機關及地政士公會，並報請中央主管機關備查。
依第一項第二款、第三款規定不發、撤銷或廢止開業執照者，於原因消滅後，仍得依本法之規定，請領開業執照。
◎相關法條:地政士§11
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