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一、依土地法第104條之規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，茲試問出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有無依同樣條件優先購買之權？如有，其理由為何？如無，其理由又為何？另此法律所定優先購買權之屬性為何？是否需所有權人與第三人間有買賣土地或房屋契約之存在為要件？抑或所有權人出賣不動產時，僅需將自己所定價格通知優先購買權人為已足？理由為何？請分別詳述之。（25 分）
[擬答](一)基地承租人有無優先購買權：
依提示情形，基地承租人有無優先購買權涉及土地法104條與同法34-1條競合問題，學說上有採肯否二說，筆者採肯定說，茲分述如下:
1.否定說：
土地法104條之優先購買權，核其立法旨意係為使基地、房屋歸屬於同一人所有而加以利用，以簡化法律關係。由此可知該法條所稱之"出賣基地"係指出賣基地之全部而言，不包括共有人之一出賣其應有部分在內。否則房屋所有權人既不能單獨取得全部基地所有權而予以利用，且妨礙基地共有人之優先購買權，與本法條立法旨意有所牴觸。
2.肯定說：
土地法104條並無限制承租人對於共有基地必須共有人全部出售時使得主張，蓋若基地共有人將其應有部分，先後、分別出售時，承租人將無法適用該法條行使優先購買權，有違其立法旨意。準此，出租之基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有優先承購權，且此優先承購之權，優先於同法34-1條第4項所規定他共有人之優先購買權。
(二)法律性質及要件：
茲就契約存在說與價格通知說分述如下，筆者採契約存在說:
1.契約存在說：
採此說者認本條所定之優先購買權，為物權效力之優先購買權。即優先購買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付第三人與所有人所約定之代價之義務，故為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約且有效存在為要件。
2.價格通知說：
採此說者認所有人出賣不動產時，但將自己所定之價格通知優先購買權人即足矣，不須先有與第三人間有買賣契約存在。此就該條第二項後段所示「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者」一語觀之甚明。
◎相關法條:土法§34-1、§104
(圖片出處: pixabay.com)
二、何謂照價收買？現行主要相關土地法律，如我國憲法、土地法、平均地權條例等，均有照價收買的規定。茲請問所敘各該法律在照價收買制度設計上有何基本政策作用？對實際執行情形有何評論？試分述之。（25 分）
[擬答](一)照價收買之意義：
照價收買係指國家基於對土地行使最高支配權，按照法令規定之價格，強制收買私有土地及其改良物之行政行為，其旨在調劑地權分配、杜絕土地壟斷、使報價確實、地價中平、以利照價徵稅與漲價歸公之實行。
(二)照價收買制度於各法律規定之政策作用：
照價收買制度於各法律規定間蘊含之政策作用有些許不同，茲就相關法律分述如下：
1.憲法：
憲法143條規定：「中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。」目的在宣示政府之上級所有權。
2.土地法：
土地法照價收買之政策作用在促進荒地有效利用及落實申報地價制度，見於以下規定：
(1)土地法第89條： 直轄巿或縣 (巿) 地政機關對於管轄區內私有荒地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用。逾期不使用者，該管直轄巿或縣 (巿) 政府得照申報地價收買。
(2)土地法第157條： 土地所有權人認為標準地價過高，不能申報時，得聲請該管直轄巿或縣(巿)政府照標準地價收買其土地。
3.平均地權條例：
平均地權條例照價收買之政策作用在於促進土地有效利用、落實申報地價制度、解決照價收買土地上存有建築改良物衍生之問題，可見於以下規定：
(1)平均地權條例第16條：申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買。
(2)平均地權條例第47-1條：申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買。
(3)平均地權條例第72條：超額土地，直轄市或縣（市）政府應通知土地所有權人於二年內出售或建築使用；逾期未出售或未建築使用者，得予照價收買。
(4)平均地權條例第76條：編為建築用地之出租耕地，經終止租約收回滿一年不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。
(5)平均地權條例第26條：私有空地逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。
(6)平均地權條例第26-1條：農業用地閒置不用，經限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營，經加徵荒稅三年，仍不使用者得照價收買之。
(7)平均地權條例第34條：照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併收買。
(三)實際執行之評論：
各個法律之實際執行之法律效果即評論：
1.憲法：
憲法之照價收買，含有積極及消極之意涵，前者係指國家基於上級所有權之徵收權，並體現於現行之土地法、土地徵收條例等相關法律規定；後者則係指人民在違背法律限制時，得以消滅私有權之方式予以懲罰，體現於平均地權條例之相關規定。
2.土地法：
土地法之照價收買相關規定，受限於其特別法平均地權條例優先適用之緣故，在目前土地行政實務上不具有意義。
3.平均地權條例：
平均地權條例雖為土地法之特別法優先適用，惟地方政府普遍財政拮据，且以照價收買取得之土地未見有合理、合適、公平之利用計畫，在財產權保障意識日益抬頭之風氣之下，如貿然予以實施，勢必引起民怨，故現行實務均未以落實，僅有訓示之效果。
◎相關法條:憲§143、土法§89、§157、平權§16、§26、§26-1、§34、§47-1、§72、§76
三、依土地徵收條例之規定，被徵收之土地或建築改良物應有之負擔，如所有權人係領取現金補償者，應如何辦理？又所稱「應有之負擔」，其內容為何？試分述之。（25 分）
[擬答](一)被徵收土地之應有之負擔，所有權人領取現金補償之處理：
1.被徵收之土地或建築改良物應有之負擔，由該管直轄市或縣 (市) 主管機關於發給地價補償費或建築改良物補償費時為清償結束之。
2.其款額計算：
(1)以該土地或建築改良物應得之補償金額為限。
(2)直轄市或縣 (市) 主管機關應通知當事人限期自行協議，再依其協議結果代為清償。
(3)協議不成者，直轄市或縣 (市) 主管機關應於本條例規定應發給補償費之期限屆滿次日起三個月內存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾十五年未領取之補償費，歸屬國庫。
(二)被徵收土地應有之負擔內容：
依土地徵收條例第35條第2項規定：「前項所稱應有之負擔，指他項權利價值及依法應補償耕地三七五租約承租人之地價。」茲分述如下：
1.他項權利價值：
該管直轄市或縣 (市) 主管機關應通知當事人限期自行協議，在依其協議結果代為清償；協議不成者，其補償費依土徵地26條規定辦理。
2.應補償耕地三七五租約承租人之地價：
依法徵收之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收成之農作物外，並應由土地所有權人，以所得地價補償，扣除土地增值稅後餘額之1/3補償耕地承租人，並應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。
◎相關法條:土徵§35、36、平權§11
四、甲為依地政士法之規定，領有開業執照之執業地政士，除於臺北市設立一處事務所執業外，另為擴展業務，再於他處設立分事務所。請問此種情形，甲有無違反何項規定？會否受到何種懲戒？試分述之。（25 分）
[擬答](一)設立事務所之限制：
地政士應設立事務所執行業務，或由地政士二人以上組織聯合事務所，共同執行業務。
前項事務所，以一處為限，不得設立分事務所。
(二)違反之懲戒：
依地政士法第 44 條第 2 款規定：地政士違反第 12 條第 2 項者，應予申誡或停止執行業務。
◎相關法條:地政士§12、§27、§44